试论建筑物地下空间车库的权益归属及其评估

地下车库的权益归属问题，一直困扰着房地产估价机构。建筑物地下空间主要是作为建筑物的基础部分，停车功能是衍生的副产品，其权益归属应当属于全体业主。这是由现有土地制度的缺陷造成的，开发商只有在缴纳地下空间的土地出让金后方能取得地下车位的权益。地下车位作为特殊的房地产，具有两个特点：一般不包含地价、不按建筑面积计售。评估地下车位时应根据不同性质，结合不同的估价目的确定不同的估价技术思路和方法。

关键词：

地下车库；车库功能；地下车位特点；权益归属

建筑物地下空间车库的权益归属问题一直是困扰法律界和房地产开发、物业管理等部门的问题。长期以来，由于地下空间车库的权益归属不明确，引发的各类纠纷层出不穷，作为房地产估价机构在评估此类项目时也往往因依据不足而出现“定价容易定性难”的窘境。

2007年3月通过的《物权法》，是专门调节物的归属和利用而产生的民事关系的重要法律，对于住宅小区的车位、车库有专门的规定。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”简而言之，小区内的规划建设车位、车库归开发商所有，可以通过出售、附赠或者出租等方式来加以处置；而属于业主共有的道路或其他场地的车位，则归全体业主共有。然而此条规定过于原则和笼统，未能有效地解决建筑物地下空间车库归属的纷争。

《物权法》第七十四条其实表达了这样的意思：在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，没有占用业主共有的道路或者其他场地的，其归属由当事人（开发商）通过出售、附赠或者出租等方式约定，反之，则不在《物权法》调整和保护之列。例如建筑物的地下空间车库，因为可以停放汽车，但并非“规划用于停放汽车的车位、车库”，倒更像是属于业主共有的“其他场地”，它的权益归属究竟如何认定呢？

一、建筑物地下空间车库并非源于规划立项

从当前房地产开发现状来看，很少出现从项目立项开始就规划用于停泊汽车的车位、车库的情况，除非是独立开发的经营型商业性地下车库。开发商对于开发地下建筑物的热情远没有地上建筑物来得大，其商业利润主要是通过地上建筑物获得的，而开发地下空间的车位，只要能收回建造成本即可。目前，上海售价在15000元／平方米的楼盘，其地下车位的平均价格在10万元／个，地下车位的建筑面积一般在35至40平方米，约合2500元／平方米至2800元／平方米，较地下建筑物的建造成本略有盈余，跟地上建筑物的丰厚利润相比不可同日而语。事实上，建筑物地下空间车库只是房地产开发的附属、衍生产品，而非主产品，开发商自然不会对它单独报规划立项并进行开发建设。

二、建筑物地下空间是建筑物不可分割的一部分

地下空间不是作为独立的建筑空间而存在的，其首先是作为建筑物的基础而存在，与建筑物的其他构件元素一样，是整个建筑物不可分割的一部分。其第一功能或称原始功能是担负整个建筑物的承重功能；用作车库，只是衍生出来的副产品，属于第二功能或衍生功能。它和地上建筑物的关系只能是整个建筑物的共有部分，否则地上建筑物就成了无本之木、空中楼阁。

三、建筑物地下空间车库应当属于业主共有的“其他场地”

由此，我们不难发现，在建筑区划内，属于业主共有的“其他场地”，有套内建筑面积之外的共有建筑面积，如外墙、走廊、楼梯、电梯井道、设备用房、辅助用房等，还有小区道路、小区绿化、公共设施、门卫、配电房、泵房、小区会所、白行车库（棚），以及建筑物地下空间车库。它们有一个共同的特点，即都是整幢建筑物不可分割的部分，共同组成、支撑了建筑物的使用功能，不属于业主的专有部分，却又是业主正常使用过程中不可缺少的组成部分。从理论上说，对于建筑物地下空间车库，开发商出售的并不是所有权，甚至不是使用权，而是由于车库的稀缺性所带来的一种垄断资源的收益。

事实上，没有任何一个地下空间车库能够获得政府颁发的独立的“所有权证”或者是“使用权证”，它们在房地产权证“房屋类型”一栏记载的是“其他”；在“用途”—栏记载的是“特种用途”，或者只是在房地产权证的附记里，标注出部位和建筑面积等信息，同时转让地下车位时有一系列的限制和规定。

四、现有土地使用制度是建筑物地下空间车库权益归属困惑的根本原因

开发商建造投资的建筑物地下空间，是没有经过土地分摊的，这是现有土地使用制度下难以界定建筑物地下空间车库权益归属的根本原因。从现行的房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题是缺乏法律依据的。《城市房地产管理法》第二条规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上，而没有涉及地下空间的范畴，反映了我国立法滞后的窘况。开发商取得土地使用权时，只是地上建筑物部分参与了土地的分摊，而建筑物地下空间车库所占空间没有经过土地分摊，它既非通过出让、转让的方式获得土地使用权，又非符合法律程序的划拨土地，那么开发商处分建筑物地下空间车库的合法性便不复存在。开发商擅自将其出售、出租的所得都属于不当得利，侵犯了建筑物全体业主的合法权益。

五、建筑物地下空间车库只有在补缴土地出让金之后方能取得合法的所有权

为了解决地下空间归属的法律瓶颈问题，上海市在全国范围内第一个制定了地方性行政法规《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记施行规定》 （以下简称《施行规定》），《施行规定》适用范围为“本市国有土地范围内地下空间开发建设的用地审批和房地产登记，但因管线铺设、桩基工程等情形利用地下空间的除外”，本文论述的建筑物地下空间车库无疑属于此范围。《规行规定》第六条规定：“经营性项目的地下土地使用权出让金，按照分层利用、区别用途的原则，参照地上土地使用权出让金的标准收取。”同时规定：“本办法实施前开发建设的地下建（构）筑物属于经营性用途的，转让时由受让人向土地管理部门补办土地使用权出让手续。”

对于建筑物地下空间车库，《物权法》规定得非常笼统而模糊，而上海市的《施行规定》却规定得很明确，开发商只有在补缴土地出让金之后，方能取得对建筑物地下空间车库合法的所有权，否则，建筑物地下空间车库应当属于业务的共有部分，开发商的出售、出租等行为属于对业主的侵权行为。

六、建筑物地下空间车库的特点

一般情况下（经营性商业地下车库除外），建筑物地下空间车库具有以下特点：

第一是不含地价。一般住宅或办公楼、商业等建筑物的地下空间车库部分是不缴纳国有土地使用权出让金的，因而不包含楼面地价，也不计入容积率，在《房地产权证》中记载的“房屋类型”为其他。因为不含地价，地下车位的成本价格主要由建筑物地下空间的重置成本价格来确定。但是车位的市场价格并非按照成本价格来销售，而是随行就市，根据车位的供需状况及周边的市场价格来决定，只有课税、司法评估等情况需要计算车位的重置成本价格时才会用到。

第二是地下车位不按建筑面积计售。尽管《房地产权证》上载明了车位的建筑面积，建筑面积表明该车位实际占有的面积以及分摊的共用面积包括墙体、桩柱、过道等，但记载的建筑面积与车位价格没有关系。根据《地下车库及停车位尺寸规范》记载，一个小型车车位的外廓投影面积为不小于4.8m×l.8m。但因分摊的共用面积的不同，同样是一个停泊小型机动车的车位，建筑面积的大小会有很大的差异。有些车位的建筑面积只有20多平方米，有些车位的建筑面积高达50多平方米，但这些都不重要，因为所有的地下车位都是按“个”计售的．这与地上建筑物按建筑面积计售完全不同。

七、地下车位的评估

鉴于地下车位的上述特点，我们在评估车位市场价格时必须根据地下车位的不同性质，结合不同的估价目的、估价技术思路和方法来评估。多数情况是使用市场比较法来评估地下车位的市场价值。与地上建筑物不同，地下车位不含楼面地价，不同地段区域相类似建筑物地下车位的成本价格相似，但市场价格相距甚远，因而市场法是唯一适合的估价方法。

市场法是根据替代原理，寻找相类似房地产的已成交案例，通过交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正，得出估价对象市场价格的一种评估方法。在运用市场法评估地下车位时关键在于把握个别因素修正。与其他房地产不同，地下车位个别因素修正的内容主要是：车位形态（是否双层机械式车位）、车位楼层（地下一层或地下二层、地下三层）、车位位置（距离出入口远近）、方便程度（有无桩柱遮挡或停车死角）、电梯状况（有无直达地下停车场的电梯）、拥挤状况（车位是否拥挤、公共通道是否顺畅）、场地平整（是否有坡道）、配套设施（有无小超市、洗车服务等）、管理状况（有无专人管理机服务水平）、其他（其他影响价格的个别因素）。

市场法的另三项修正（交易情况、交易日期、区域因素）以及计算公式与其他房地产计算时一致，本文不作展开。

第一，经营性商业地下车库应使用成本法和收益还原法。经营性商业地下车库是指：建设立项为商业房地产，缴纳土地出让金因而包含了地价的，用作经营性的短时租赁服务的地下停车库，一般位于车站、机场、码头、医院、会场、城市商业中心等车流量大、短时泊车需求旺盛的区域。

基于其商业特征（且包含了地价），此类地下车库的评估可运用成本法和收益还原法计算价格。估价的技术思路与方法、公式和正常的房地产一样，本文不作展开。需要注意的是，经营性商业地下车库一般需要整体转让，而不能按单个车位交易，因此一般都是进行停车场整体评估。

第二，用于课税或法律纠纷时，可使用成本法求取重置成本价格在估价实践中，会遇到地下车位转让的情况，需要评估其营业税、增值税等，需要评估其重置成本价格；还有司法目的的评估，因案件审理或执行的需要，也会有评估地下车位重置成本价的需求。需注意的是，地下车位不包含地价，主要评估建筑物的分项（建筑物地下空间部分）的重置成本价格，与重置价格的区别在于不计入销售费用、税费和利润，公式如：

地下车位重置成本价格=建造地下空间建筑物费用-折旧= （地下空间建筑工程费用+地下空间专业费用+投资利息）-折旧

作为整幢建筑物分项的地下空间建筑工程费用，可以通过本地建筑工程定额总站公布的不同建筑结构（一般为钢混结构，也有部分钢结构或混合结构的）的造价信息来取值。其余专业费用、利息、折旧的取值与计算与整幢建筑物评估时一致。

以上是笔者对地下空间车库的权益归属以及地下车位的特点、评估方法、需注意的问题等方面的一些初浅的探索，意在引起同行对此类特殊房地产的关注，欢迎同行批评指正。