土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析

土地估价参数是确定土地价格的基本要素，它包括土地的质量参数、用途参数、时间参数和价格参数。土地的质量参数主要是指土地等级级差系数；土地的用途参数，是同一地产因用途差异而实际表现出来的价格差异系数，涉及到用途转换系数；土地的时间参数是用土地使用年限来表现的，一般分为土地使用年限（土地出让期和一般使用期）、已使用年限和剩余使用年限三个指标；土地价格参数是土地估价的基本参数，是指影响土地价格的各种因素通过一定的方法来确定各种情况的补正系数。本文仅仅探析土地估价中的楼层分配率和容积率修正系数求取方法，希望能在土地估价中起到抛砖引玉的作用。

一、楼层分配率求取方法

1、基本原理。

楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素(如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等)差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来．

各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。

2、地价楼层分配率的测算方法

以综合用地为例，来测算其地价楼层分配率的方法。地价楼层分配率测算是应用基准地价评估城镇综合用地地价的核心。根据联合贡献学说，在楼层不动产价格差异(即楼层效用比)中扣除建筑成本的楼层分配差异(即建筑物楼层效用比)，就可以得到纯土地的楼层分配差异(即地价楼层效用比)，将楼层分配差异按百分数(×100％)折算，即得地价楼层分配率。这种测算地价楼层分配率的方法在我国的台湾地区使用比较广泛，测算前需要调查收集大量分层出售、出租样点地价资料。

测算原理公式为：

楼层效用比＝建筑物楼层效用比＋地价楼层效用比

根据以上原理．确定测算综合用地地价楼层分配率的公式为：

式中，Fi为某层地价楼层分配率，Si为某层地价楼层效用比，S为各层地价楼层效用比之和，Ai为某楼层不动产总价，A为最低售价楼层不动产总价，n为建筑物楼层总数，Bi最为某楼层建筑造价。

3、典型样本地价楼层分配率的测算。

本文共收集某市近郊四区综合用地样点106个，剔除数据不完整或明显偏离客观事实的样点后，保留有效样点87个，不同楼层样点分布较为均匀。

选取2007年建成，当年出售的6幢商住楼(分别用A、B、C、D、E、F表示)作为地价分摊的典型样本。求取地价楼层分配率。

选取样本位于某市xx区．其中A、B是某一商住小区内l、2号楼，C、D、E、F是另一商住小区内13、14、25、26号楼。6幢楼盘位于同一地段，楼层数相同，建筑形态均为钢混结构。1～2层作为临街商铺。各楼宇建筑面积的差异或容积率并不影响地价楼层分配率的求取。

二、容积率修正系数确定方法

1、容积率的内涵及其特性 。

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：

（1）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

（2）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

（3）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

（4）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

2、住宅用地容积率修正系数确定方法

各住宅用地宗地地价修正体系中多有容积率这一修正因素，认为容积率不同，其地价也应不同，修正方式通常有两种：一种是列出不同容积率下修正系数表；一种是类似其他因素分成优劣5等，列出各等的修正系数。但我们在评估实践中发现，同一宗地、容积率相同，由于建蔽率和房屋层数不同，地价却有明显差异。

例如：某一宗地，总用地面积200m2，规划建一住宅楼，容积率为2，有两种可取的设计方案：A方案建筑占地面积200m2，建2层，每层建筑面积均为200m2，总建筑面积400m2；B方案建筑占地面积100m2，建4层，每层建筑面积均为100m2，总建筑面积400m2。

A、B两种不同的设计方案，尽管容积率相同，但由于建蔽率和房屋层数不同，对地价的影响是不同的。进一步分析其原因，发现容积率、建蔽率、房屋层数有如下关系：

因此，容积率对地价的影响，其实质是由建蔽率和房屋层数两个不同的因素相互影响而产生的，要正确确定容积率修正系数，必须正确确定建蔽率和房屋层数对地价的影响，而不能简单地用容积率修正系数进行修正。

（1）建蔽率和房屋层数联合修正确定容积率修正系数思路。首先，确定区域基准条件容积率修正系数。应对同一区域范围内住宅用地的建蔽率和房屋层数进行实地调查，确定该区域一般条件建蔽率具体数值和房屋的一般楼层层数值，以该值为基准条件，确定在该基准条件下的容积率修正系数为0，即K基＝0，K基为基准条件下的容积率修正系数。其次，确定无地上建筑物时的地价。利用成本逼近法，测算无地上建筑物即建蔽率为0时的土地取得成本，作为建蔽率为0时的宗地地价。再其次，测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。利用区域内住宅楼房商品房销售资料，运用剩余法，测算建蔽率在基准条件下，由于房屋层数的不同，地价的变化情况。最后，测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。利用上述有关资料，建立容积率修正系数、建蔽率、房屋层数代数式，逐项求出不同建蔽率，不同楼层数量条件下的相应容积率修正系数。

（2）住宅用地容积率修正系数确定方法模似实例。现以某县城Ⅰ级住宅用地区域为例，说明容积率修正系数确定方法。

①区域基准条件确定

某县城Ⅰ级住宅用地区域均为近几年开发建成，按照城镇建设规划，每幢房屋前后均不得留有庭院，用地面积＝建筑占地面积＝楼层面积，即建蔽率为100%。房屋层数一般为5层，所以，区域基准条件为建蔽率100%，房屋层数为5层，即K基＝K（100%.5）＝0。

K（100%.5）——建蔽率为100%，房屋层数为5层时的容积率修正系数。

②确定无地上建筑物时的地价。

根据成本逼近法求取地价的计算公式：

土地价格＝土地取得费＋土地审批税费＋土地开发费用＋投资利息＋投资利润＋土地所有权权益，计算得到某城关镇Ⅰ级住宅用地无地上建筑物即建蔽率为0时的成本地价为620元/m2。

③测算建蔽率在基准条件下，房屋层数变化对地价的影响。

ⅰ.调查同一区域商品房售价资料。

在实地调查了某县城Ⅰ级区域有关商品房售价市场资料，将同一区域其它条件相似的不同房屋层数商品房平均售价资料整理编制成表1。

ⅱ.建筑成本计算。

根据某房地产开发成本资料，开发房地产的成本包括建安成本、投资利息、开发商合理利润、有关税费等在内，合计约800元/m2。

ⅲ.各楼层应分摊的地价计算。

根据剩余法原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式：土地价格＝开发后的房地产总价值－（整个开发项目的开发成本＋开发商合理利润），不同层数楼房应分摊的地价计算结果如表2：

ⅳ.计算各种不同层数地价与房屋层数在基准条件下的地价差额ΔP。

通过对该县城Ⅰ级住宅用地的调查，房屋层数大多是5层楼，以5层楼的地价1780为基准房屋层数地价，计算不同层数楼房地价与基准楼层地价差价ΔP，结果如表3：

ⅴ.计算建蔽率在基准条件下，由于楼层数量变化后的容积率修正系数。

将各种不同层数楼房地价与基准楼层地价差ΔP，除以区域基准地价P基，得出的百分比即为建蔽率在基准条件下，由于房屋层楼变化后的容积率修正系数，设Kn为建蔽率在基准条件下，且层数为n层时的容积率修正系数，那么

④测算不同建蔽率、不同房屋层数条件下的容积率修正系数。

设m为建蔽率，n为各类房屋层数，Kmn为建蔽率m，房屋层数n的容积率修正数，Kn为建蔽率为基准条件，且层数为n层时的容积率修正系数，Pmn为建蔽率为m，房屋层数为n时的地价，P基为基准地价，根据上述计算的资料，此时有：

三、结论

基准地价结合空间分配率测算综合用地价格，首先要用基准地价修正系数法分别测算出待估宗地不同用途用地单位价格，并确定其空间分配系数(地价楼层分配率等)；然后，分别以各用途用地单位价格结合地价楼层分配率等系数测算出待估宗地的总地价和单位面积地价；将两种方法测算出的结果结合剩余法等其他方法测算出的结果进行比较、验证，最后确定待估综合用地地价。本文提供的几种综合楼宇各楼层的地价分配率，可作为一般意义上的修正系数来用，但地价楼层分配率仍要受到诸多区域因素和个别因素的影响，在精度要求相对较高的土地估价中，其地价楼层分配率须按本文提供的方法，选取样点重新测算；另外，现实生活中还存在办公+住宅、办公+商业、工业+商业、工业+住宅等多种混合用地方式以及3种以上用途混合的用地方式，采用本文介绍的方法进行评估操作难度较大。因此，如何完善综合用地地价楼层分配率的取值测算还需要进一步的探析和实践。容积率修正，从各基准区域建蔽率和楼层修正系数可以看出，容积率对住宅地价影响有时很大，是一个重要修正因素，不能忽略。容积率修正应结合建蔽率和房屋层数进行，不能以单一的容积率修正来代替建蔽率和房屋层数联合修正。建蔽率和房屋层数确定容积率修正系数关键是要确定出在基准建蔽率时不同房屋层数的容积率修正系数Kn，否则其它建蔽率和各不同房屋层数条件下容积率修正系数将难以确定。本文用建蔽率和房屋层数确定容积率修正系数是以某县实际评估实践中建蔽率和楼层对地价影响程度测算出来的，作为一种方法和思路进行了具体探讨。还有样点地价法和复合系数法等其它方法也可求取容积率修正系数，在此不再一一赘述。因此本文的土地估价中楼层分配率和容积率修正系数取值依据探析具有方法论上的意义，但也存在不足之处，希望土地估价师们继续更深层次的探讨。