收益法批量评估在商业房地产中的实际运用

商业房地产我们通常采用收益法进行评估，选取合适的收益模型进行测算，对于单套或几套商业物业测算较为简单，但是如果遇到数量众多、实物特征复杂、个性突出的几十、上百套物业，运用单个收益法测算就比较困难，耗费时间长。而收益法批量评估具有速度快、测算简单、评估精度高的优势，能够弥补传统收益法的不足。本文就评估公司在实际工作中如何运用收益法快速批量评估商业房地产价值展开分析。

一、收益法批量评估的理论基础
根据国际财产征税评估人员联合会(简称 IAAO)《房地产批量评估标准》（2002）对批量评估的定义，批量评估是指选用共同的数据，采用标准的方法，利用统计学原理，在给定的时间内对一系列房产进行评估的过程。批量评估的理论基础是传统三大方法：收益法、比较法、成本法，批量评估特点是运用计算机信息技术及数理统计原理，从数据收集、建模到检验、出具报告，整个过程都是批量评估。评估程序来讲，批量评估是一种独立的评估方法，适用于计税评估业务，价值类型为计税价值。目前批量评估业务在我国已逐步开展，杭州、深圳等地城市税务局纷纷建立了批量评估系统，用于住宅房地产计税服务。

但是，计算机批量评估在商业地产评估中存在一定的局限性：首先计算机批量评估估价目比较单一、主要是计税评估，评估结果精度低、难以做到“一房一价”；其次，开发批量评估系统需要高效的团队、较高计算机信息化水平及建模知识，对评估公司的硬件、软件要求颇高，而我国大部分评估公司规模小，发展滞后，不利于计算机批量评估系统的广泛推广。本文认为可以对传统收益法进行改进，与间接比较法结合，建立租金因素修正体系，能够快速批量评估多宗商业房地产，评估结果精度高，适用于抵押、拆迁等估价目的的市场价值评估。不需要建立复杂的计算机批量评估系统，减少人力、物力投入，对广大中小评估公司承接大型商业综合体、专业市场等商业地产评估业务具有重要的实用意义。

目前收益法有两种基本收益模型，一个是直接资本化模型，主要参数是毛租金、资本化率（毛租金乘数）；其优点是参数少、计算简单、速度快；缺点是计算过程过于简单、评估价值偏高，在市场高度发达完善的地区才可使用。另一个是报酬资本化模型，主要参数为租金、报酬率、收益年限，优点是逻辑严谨、有较强的理论基础；缺点计算复杂、涉及参数多。本文认为直接资本化模型不宜在国内使用，首先该模型的使用前提是房产收益年限不受限制，但在我国城市土地所有权归国家所有，土地使用者拥有有限期的土地使用权，如商业土地使用权法定最高出让年限为40年，这样房屋收益年限会受到土地使用权年限的约束；其次毛租金乘数不宜确定，根据国外经验，毛租金乘数的确定需要房地产市场的高度发达及交易、租金数据的有效获得。在充分占用大量市场数据的情况下，毛租金乘数才能准确的测算。

目前我国房地产市场尚不完善，市场难以收集，在房地产市场欠发达地区使用直接资本化进行商业地产批量评估是比较困难的；最后是评估价值偏高，由于直接资本化法是在房地产收益年限不受限制的情况下进行，计算出的房地产价值可能会高于其真实的市场价值，这样会出现价值高估风险，如果用于抵押价值评估，不利于银行及评估公司风险管控。综上认为，采用报酬资本化模型评估商业地产价值更符合我国实际。

二、收益法批量评估的技术路线
结合商业房地产批量评估的特点，确定其技术路线为：根据估价对象的区域、实物状况，在一定区域范围内进行合理分区，使同一分区内的房地产具有明显的相似性；然后在每个估价分区内设定标准房地产、标准租金，设计租金因素修正体系，利用间接比较法，进行面积、楼层、临街状况等实物状况修正，得到估价对象各宗租金；最后运用报酬资本化模型，将估价对象各租金折现为各宗房地产的价值。

三、收益法批量评估的估价程序
1、估价对象分区
对评估区域内商业房地产根据区位、功能、规模、商圈级别等不同进行分类；在批量评估工作中,将相同类型的房地产尽量划分到一个分区内,使分区内的房地产之间突出同一性，分区之间的房地产突出差异性,根据不同类型房地产和不同分区构建相应的批量评估模型,可以保证评估模型的质量及估价结果精确度。
分区标准可以考虑按临街进深、位置、楼层、用途类型、面积、装饰装修划分，也可以按照河流、行政区划及道路等来划分。

2、采集各分区的租金数据，取得各分区房地产的标准毛租金
(1）设定标准商铺；根据估价对象面积规模、进深比、临街状况等特征设定标准商铺，其实物特征能够在分区估价对象中具有代表性。
(2）编制商业物业租金信息采集表；主要调查内容有估价对象房屋坐落、四至、面积、用途等房地产基本状况；房地产权益、出租方、承租方、年租金、租期等租赁情况；临街状况、楼层、铺面形状、面积、进深比、经营方式、物业管理、人流量等房地产实体状况。
(3）分析租金内涵，剔除偶然、非正常因素，得到标准毛租金。

3、计算估价对象毛租金
（1）编制影响商业房地产租金因素说明表、系数表；
进行交易情况、交易日期、区位状况、实物状况等修正，这里可以借鉴商业用地基准地价修正体系，结合估价对象具体商业形态，分析影响租金大小的重要因素，不同的商业形态，其影响因素的不同的，比如对于农贸市场，位置、临路状况、人流量、经营范围是影响商铺或摊位租金的重要因素；对于临街商业，临街状况、面积、层高、进深比是影响商铺租金的重要因素。因素不宜选多，5-7个为宜；因素影响分为五个等级：优、较优、一般、较劣、劣；分级赋值可以根据实际调查结果或打分确定，以一般为基准，从优到劣分值依次递减，受因素影响大小不同，设定分值也不同。

（2）间接比较得到估价对象毛租金：
将标准租金通过间接比较法得到估价对象各租金，通过实地调查找出对房地产租金影响比较大的因素；建立修正系数体系，包含：房屋面积、楼层、临街状况等调整系数，将估价对象与标准房地产之间的房地产状况差异程度转换为租金差异程度，并对标准房地产租金进行修正，得出估价对象各宗租金。具体公式为，估价对象各宗毛租金=标准毛租金×交易情况修正×交易日期修正×区域状况修正×实物状况修正

4、计算估价对象净租金
运营费用包括：房产税、营业税及附加、管理费、维修费、保险费等；根据收集近年的商业租金信息，得到估价对象客观运营费用；收益年限基于房屋耐用年限、土地剩余年限、经营权期限设定；收益年增长率可根据商业地产盈利模式、生命发展周期及当地经济发展水平设定，商业地产生命周期分为培育期、成长期、稳定期、衰退期，不同的时期收益增长率是不同的，所以估价师在评估物业时，要了解该物业所处的生命周期。具体公式为，净租金=毛租金×（1-运营费用率）×（1-空置率）

5、报酬率计算
报酬率计算方法比较多，如市场提取法、累加法、投资组合法、资本资产定价模型等，前两种方法使用比较广泛。
（1）租售比法：
采集同一分区内3-5个商业房地产市场售价与租赁可比案例，运用市场提取法求取该区的报酬率；
①首先采集近年各区商业用房的租金数据，选取同一区内3-5个租赁可比案例进行标准化修正，评估得出该区标准房地产的毛租金（元/平方/年）；
②采集商业房地产售价与租金实例，
③ 利用试差法得到报酬率

（2）累加法：
以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
市场租售比法得到的报酬率通常比累加法低，单一运用市场法提取的报酬率计算估价对象价值高于后者，实际工作中选取两种方法综合考虑为宜。

6、选择适当的收益模型，得到估价对象价值
报酬资本化收益模型有以下几种：(1)每年基本固定不变；(2)按某个固定数额递增或递减；(3) 按某个固定比率递增或递减；(4)其他有规则变动，例如呈指数增长等。选择收益模型尽量符合该物业实际情况。

采用报酬资本化法进行商业房地产批量评估，具有较强的现实可操作性。其优势在于深化对估价理论的运用，计算参数及价格影响因素考虑较为全面，评估结果精度较高，估价人员可操作强。但有一定限制条件，如估价对象必须是正常出租情况下，数量不宜过多，对物业租金资料的收集要准确、全面。为了减少因素修正幅度，估价对象尽量在同一物业、同一项目内，减少区位因素修正，另外估价对象普遍存在租约，租期时间长短不同，批量评估难以充分考虑各个物业租约限制，因此需要设定估价对象的租约租金符合市场客观租金，以此作为评估假设前提条件。

四、建立与完善收益法批量评估的建议
1、建立完善的数据库
批量评估的前提基础是需要商业物业的全面的出租信息，如租金、面积、租约年限等，数据的全面、真实，会直接会影响到批量评估的准确。房地产评估公司需要建立自己的市场数据库，通过市场调查、走访、购买、建立伙伴关系等渠道得到市场租赁资料，利用信息化手段保存、管理。

2、合理进行估价对象分区
批量评估的关键在于能否合理分区，这需要估价师拥有丰富的估价经验及对市场物业敏锐的观察力，今后可通过统计分析软件对分区内及分区间的估价对象物业价值进行标准差分析，对差异过大或过小的物业重新进行分区，优化、提高估价结果精度。

3、科学量化因素修正体系
因素的量化赋值对于计算租金非常重要，租金的影响因素众多，针对不同的物业，其因素的选取是不同的，即使同一因素对于不同的物业来说，其重要性也不一样。目前因素的量化较为主观，可以通过德尔菲法、层次分析法等方法科学量化因素体系修正。

五、结语
本文对商业地产的收益法批量评估做了一定的研究，但是由于本人能力所限对商业房地产批量评估涉及统计学、数理分析、房地产评估理论等多个领域尚未进行深入探讨，本文分析存在着很多的不足，比如在确定影响房地产租金的影响因素体系设立中，没有考虑房地产无形因素（商场品牌、声誉）对租金的影响，以后的批量评估中可以充分考虑；另外随着市场数据的不断完善及共享，今后在批量评估中，利用统计学原理科学抽样提取标准商铺租金信息，并选择多元回归分析模型对评估结果进行检验。